经济学家鲁政委：一线城市会率先完成楼市筑底，明年市场预期更积极 政策助力止跌回稳
兴业银行首席经济学家鲁政委表示，对2025年的楼市预期可以更积极些。今年以来，从中央到地方推出了多项利好楼市的政策组合拳，促使多地楼市出现积极变化。10月份以来，多地楼市止跌回稳，不少城市楼市热度延续至年末，售楼处人气攀升，“日光盘”重现，房地产经纪人二手房带看量和成交量翻倍。
数据显示，10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月实现同比、环比正增长。PMI调查显示，11月房地产业市场预期指数比10月回升1.1个百分点。中央政治局会议与中央经济工作会议先后发出强烈信号，强调要稳住楼市，提振了房地产市场信心。
鲁政委认为，房地产政策基调从“房住不炒”转向“止跌回稳”，标志着房地产行业进入新阶段。对于如何理解“稳住”二字，他建议设立一个KPI，包括成交量、价格和范围三个指标，按照人口加权计算楼市成交量和价格的变化，以观察中国楼市是否趋于“止跌回稳”。
2024年年初推动建立城市房地产融资协调机制后，商业银行加大对“白名单”项目的支持力度，叠加中央层面的政策调整及一系列利好措施，这些政策的累积效应正在逐步显现。新房销售方面，一线城市楼市政策调整后，北京、上海、广州、深圳的新房销售明显好转，一线城市新建商品住宅销售价格环比逐渐回升。
在各项政策作用下，房地产市场从销售、拿地到融资各环节都出现了不同程度的变化，市场预期和购房者信心有所恢复。“白名单”项目纳入协调机制后，居民信心提升，项目去化情况明显改善。城中村改造货币化安置措施也加速了一线城市库存的去化。目前，各项政策在实践中进一步规范、精准、有力，预计一线城市房地产市场或率先完成筑底。
展望2025年，鲁政委认为可以对楼市持更积极的态度。经过三年多的调整，住房可负担水平有所改善，但居民偿债压力仍待减轻。收入预期影响居民购房意愿，当前收入不稳定是居民选择不购房的主要原因。供给端方面，房地产市场库存仍需进一步去化，通过货币化安置等方式将加快大中城市的住房去库存周期。
我国城镇化率、人均住宅面积等住房需求因素较发达国家仍有提升空间，稳住楼市除了存量政策和增量政策的创新外，还需要更加有效的宏观政策协同发力。