物管行业住宅“难上加难”，非住逐渐变“红” 市场压力加剧
2024年对物业管理行业来说，整体压力较大，尤其是住宅方面。物业费下降，重庆、青岛、武汉、银川四个城市重申指导价，百余个项目主动下调物业费；收缴率下降3%-5%；满意度下降2%；换手率升至3.3%。
非住方面，由于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力加大，租金持续下滑，空置率攀升。这些压力逐渐传导到物业管理企业，市场进入“红海”竞争。
克而瑞物管CPIC监测数据显示，2024年有6家上榜企业在管面积突破5亿平方米。与2023年相比，企业在管面积TOP100门槛提升556万平方米，增幅达18.6%。随着物业管理行业的成熟，管理面积增速放缓，行业发展重心转向“质重于量”。优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。
2024年，重庆、银川、青岛和武汉四城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费高于政府指导价，且服务质量不符，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或下调物业费。一些业主甚至希望更换物业公司以降低物业费。
2024年5月31日，青岛城阳区住建局印发通知，要求物企自查整改，调整基准价格上浮幅度。10月22日，青岛西海岸新区市场监督管理局等三部门联合发布提醒告诫函，要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。据公开资料显示，2024年上述四城百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费，平均降幅达24%。多数降价小区通过业主与物业公司协商达成，物业公司承诺降低物业费但不降低服务标准。部分小区则通过更换物业公司实现降低物业费的目标。
克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。多城换手率呈上升趋势，如上海2021年以来更换物业的小区数量显著增加，2023年共有212个小区更换了物业公司，2024年前9个月已有174个小区完成物业更换，预计全年更换物业的小区数量将创新高。
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